Waarom zijn huizen in Nederland zo duur?

10 minuten leestijd

© ANP/Lex van Lieshout

Waarom zijn huizen in Nederland zo duur?

Geldzaken

Je leest nu

Waarom zijn huizen in Nederland zo duur?

    • Deel op

    • Gekopieerd
  • 37
  • 14922

Tien jaar geleden klapt de Nederlandse woningmarkt in elkaar. Huizenprijzen kelderen dramatisch en overal in het land gaan makelaars en aannemers failliet. Anno 2018 gaat het beter dan ooit met de markt, maar voor veel starters is het al decennialang onmogelijk om een voet tussen te deur te krijgen. De huizenprijzen zijn sinds 1970 twee keer zo hard gestegen als het modale inkomen. Waarom zijn huizen in Nederland eigenlijk zo duur?

Samengesteld door Anne Verwaaij

Nederland in de steigers

“We bouwen huizen, maar toch blijft er woningnood, want de bevolking neemt sneller toe dan dat wij bouwen kunnen”, buldert deze bioscoopfilm van de Rijksvoorlichtingsdienst (RVD). Het grote gebrek aan (bewoonbare) huizen is na de Tweede Wereldoorlog een prangend probleem. Van de 2,1 miljoen huizen die Nederland voor de oorlog telt, zijn er na 1945 86.400 verwoest en 336.500 (zwaar)beschadigd.

Deze film uit 1958 geeft Nederlanders daarom het dringende advies om te emigreren: “Nederland is nu vol. De moderne huizen zijn betonnen bijenkorven voor mensen zonder levensruimte. maar tienduizenden migranten zoeken elders ter wereld meer ruimte en een wijdere horizon.” Ruim 550.000 mensen volgen dit advies van de overheid op. Ze vertrekken naar Canada, Australië en Nieuw-Zeeland. Maar de meeste Nederlanders blijven en voor hen moet de overheid aan de slag.

Deel alinea

Onder het motto ‘licht, lucht en ruimte’ stampt de Nederlandse overheid in een razend tempo twee miljoen nieuwe huizen uit de grond tussen 1945 en 1970. De Verenigde Staten dragen een deel van de kosten van deze (weder)opbouw via het MarshallplanEen groot hulpplan dat de Amerikaanse minister van Buitenlandse Zaken George C. Marshall na de Tweede Wereldoorlog opzet om Europa te helpen met geld, levensmiddelen en andere goederen, deels als gift en deels als lening.  . Het beroemdste en veelvuldig gebouwde huis uit die tijd is de zogenaamde ‘ doorzonwoningIn een doorzonwoning loopt de woonkamer over de gehele diepte van het huis door.  ’.

Sociale woningbouw
Naast de nieuwbouw pakken de gemeentes op grote schaal verkrotting aan, zoals in de Amsterdamse Jordaan en het Rotterdamse Crooswijk. In de negentiende eeuw zijn deze wijken van top tot teen volgebouwd om iedereen maar te huisvesten, waardoor er geen lucht en licht meer bij kan.

"Voor de mensen die toen Rotterdam opbouwden, waren die omstandigheden onmenselijk"

Corrie Uilenberg woont in die tijd in Rotterdam: Er waren niet alleen te weinig leefbare woningen, maar ook geen betaalbare woningen. Ik woonde in bij mijn schoonmoeder toen ik pas getrouwd was. Het was op zolder slapen en een heel klein hokkie om te eten. Geen douche. Voor de mensen die toen Rotterdam opbouwden, waren die omstandigheden onmenselijk.

De gemeentes beginnen met grootschalige sociale woningbouw aan de rand van de stad, maar daarmee blijven woonomstandigheden in de binnenstad erbarmelijk. De welvaart van de jaren 60 versterkt het verlangen naar goede woningen voor iedereen. De sloop van de binnensteden start, zonder veel geduld voor het verleden. Oude klassieke panden maken plaats voor praktische architectuur.

Waarom de overheid wil dat je een huis koopt

Geld investeren in een eigen huis is vlak na de Tweede Wereldoorlog nog helemaal niet zo gebruikelijk. De meeste Nederlanders kunnen dat niet betalen. Bovendien is slechts 28% van alle huizen een koopwoning, de rest staat te huur.

Daar willen de naoorlogse politici verandering in brengen. Ze starten allerlei initiatieven die Nederlanders aan een koophuis moeten helpen, zoals de zogenaamde premiewoningen. Hans van Kouwenhoven koopt eind jaren 60 zo’n premiewoning in Delft, omdat hij wil trouwen met zijn Mathilde. Samenwonen zonder een huwelijk is in die tijd zeer ongebruikelijk. Het huis kost rond de 50.000 gulden. Zelf legt hij 17.000 gulden in en daarbij krijgt hij tien jaar lang een bijdrage van duizenden guldens per jaar van de regering.

Betere Nederlanders
Om de woningmarkt een impuls te geven passen de Nederlandse politici ook wetten aan. Zo gaat het inkomen van vrouwen meetellen voor de hypotheekGeldlening waarbij ontroerend goed, zoals een huis, als onderpand dient. De bank die de hypotheek verstrekt is dus deels bezitter van het huis tot het huis is afbetaald. Over het bedrag van de hypotheek ontvangt de bank ook rente. , mag je een steeds groter deel van het aankoopbedrag lenen en maakt de RVD speciale reclamespotjes om het koopgedrag aan te wakkeren. Hoe werkt de hypotheekrenteaftrekDe rente die betaald moet worden over een hypotheek aan de bank of een andere hypotheekverstrekker kan afgetrokken worden van de belastingaangifte. Hierdoor hoeven Nederlanders met een koophuis minder belasting te betalen. bijvoorbeeld?

De overheid hoopt met deze investering van belastinggeld een impuls te geven aan de economie. Dat is broodnodig tijdens de wederopbouw. Geld moet rollen. Door een huis te kopen vergroten Nederlanders hun vermogen. Huizenbezitters zouden bovendien ‘betere burgers’ zijn. Een huis kopen zou het verantwoordelijkheidsgevoel, de spaarzin, properheid en gezinsstabiliteit bevorderen. Vooral politieke partijen met een religieuze achtergrond, zoals de Katholieke Volkspartij (KVP), pleiten daarom voor het eigenwoningbezit.

Deel alinea
Naoorlogse woningbouw in Emmen (Emmermeer)

Te weinig huizen
Steeds meer Nederlanders kunnen een huis kopen in de jaren 60. Niet alleen door deze nieuwe gunstige maatregelen van de regering, maar ook door de groeiende welvaart. Mensen uit de midden- en onderklasse krijgen meer te besteden en hierdoor ook toegang tot de woningmarkt. Banken spelen hier slim op in door hypotheken nog net een tikkeltje aantrekkelijker te maken: Nederlanders kunnen steeds meer geld lenen tegen een lage rente.

Halverwege de jaren 70 is een investering in een huis zo vanzelfsprekend geworden dat die hoort bij de levensfase van ‘op je eigen benen gaan staan’. Maar omdat steeds meer mensen gaan meedingen op de woningmarkt, stijgen de prijzen van huizen in een rap tempo en moet je als koper snel toeslaan. In Nederland bestaat ondanks de woningexplosie tijdens de wederopbouw nog steeds een fors tekort aan huizen in de jaren 70.

Voorlichtingspotje van de rijksoverheid over premiekoopwoningen met Simone Kleinsma.

Waarom kelderen de huizenprijzen met 45% in de jaren 80?

In de loop van de jaren 70 waarschuwen deskundigen al dat de bomen niet tot in de hemel kunnen groeien. Banken verstrekken steeds vaker onverantwoord hoge leningen.“Er werden ook hypotheken verstrekt aan mensen die zelf op een papiertje mochten aangeven wat hun inkomen was”, vertelt Peter van den Bosch, oud- hypotheekadviseur.

Het is wachten totdat het fout gaat. En dat gebeurt in 1979. Dan komt de Nederlandse economie onder hoge druk te staan door de tweede oliecrisis. Het kabinet van minister-president Dries van Agt verlaagt noodgedwongen de sociale uitkeringen en de lonen van ambtenaren. Veel Nederlanders krijgen hierdoor minder te besteden. Daarnaast gaat de rente op hypotheken omhoog. Voor mensen met een laag inkomen betekent dit een lastenverzwaring met dramatische gevolgen.

Deel alinea

De TROS interviewt in 1981 een huiseigenaar die niet herkenbaar in beeld wil: “Ik moet 400 gulden meer gaan betalen en dat is een onmogelijke zaak. Ik houd 400 gulden over om alles van te doen. Ik moet eten, kleding, ik heb nog kinderen en een auto. Maar die zal ik aan de kant moeten doen en mijn vrouw zal zelf de kleding moeten maken, want kopen kan ik het niet meer.” 

Het huis verkopen is voor de meesten ook geen optie, want op de sociale huurmarkt heerst ook grote krapte. De Vereniging Eigen Huis voorspelt begin jaren 80 een enorme stagnatie op de huizenmarkt en pleit voor een variant op de huursubsidie voor mensen met een koophuis. Deze komt er niet en de markt stort in elkaar.

Het gevolg is dat de huizenprijzen met maar liefst 45% dalen, omdat veel mensen zich geen huis meer kunnen veroorloven. “Nu is er een eind gekomen aan de tijd waarin alles leek te kunnen. Alles ging en gaat achteruit, behalve één ding: de hypotheekrente”, concludeert TROS-presentator Henri Schoup.

De woningmarkt trekt pas weer voorzichtig aan wanneer de hypotheekrente zakt. Dit gebeurt halverwege de jaren 80. De politiek is flink geschrokken van het rentefiasco en komt met plannen om dit in de toekomst te voorkomen. De VVD en en CDA willen een risicoverzekering verplichten voor nieuwe kopers. Huiseigenaren moeten een paar tientjes per maand extra betalen en daarmee zijn ze verzekerd van hulp als ze buiten hun schuld om in de problemen komen. Ook de banken willen de problemen in de toekomst voorkomen en bieden daarom ook steeds meer extra lange rentevaste periodes aan, van soms wel dertig jaar.

Kasboekje van Nederland

Hoe regelen Nederlanders hun geldzaken en hoe is dat in de afgelopen eeuw veranderd? Dat onderzoeken de wetenschappers van het Kasboekje van Nederland

In het bijzonder wil de Universiteit Utrecht weten waar Nederlanders in de jaren 60 en 70 het geld vandaan hebben gehaald voor eigen huis. Daarvoor hebben ze kasboekjes nodig. Heeft u zelf of uw familie deze boekjes nog liggen? Ze kunnen niet alleen wetenschappelijke, maar ook emotionele waarde hebben. U leert uw eigen geschiedenis beter kennen door het bestuderen van deze documenten. Daar helpen de onderzoekers van het Kasboekje u graag bij.

Waardoor ontstaat de (nieuwe) huizencrisis?

Nog geen tien jaar later staat de woningmarkt opnieuw onder druk. Begin jaren 90 is het tekort aan koopwoningen in de middenklasse zo ver doorgeslagen dat de prijzen exponentieel stijgen, tientallen keren sneller dan de inflatieInflatie is een economisch proces waarbij de waarde van geld daalt, omdat producten steeds duurder worden. Als hetzelfde brood bijvoorbeeld eerst 1 euro kost en een jaar later 3 euro, dan is het geld minder waard geworden. . Huizen onder de 200.000 gulden in de Randstad verdwijnen in 1994 binnen een paar uur alweer van de woningmarkt. Volgens de regering moet Nederland binnen tien jaar een miljoen woningen bijbouwen, maar de grote vraag is of hier nog wel genoeg ruimte is.

Reportage over toenemende vraag naar koopwoningen in de Randstad

Deel alinea

Ondertussen blijven de prijzen maar stijgen. De hypotheekrenteaftrek is een belangrijke aanjager van dit proces. Door deze gunstige regeling kunnen Nederlanders makkelijker een duurder huis kopen. Toch weigert de politiek iets te doen aan de hypotheekrenteaftrek; het ‘h-woord’ is zelfs onbespreekbaar.

Een huis kopen is bovendien in de jaren 90 veel aantrekkelijker dan huren, want de hypotheekrente daalt en de huren stijgen. In 1998 staan in Nederland voor het eerst meer koopwoningen dan huurhuizen. Bovendien verstrekken de banken weer heel makkelijk hoge hypotheken. Hebben ze niets geleerd van de crisis in de jaren 80?

Onder water
De Nederlandse woningmarkt implodeert uiteindelijk door de bankencrisis. De huizenprijzen kelderen vanaf 2008 razendsnel. Meer dan één miljoen huishoudens staan in 2011 met hun huis ‘ onder waterHet bedrag dat zij aan de bank verschuldigd zijn voor hun hypotheek is hoger dan de waarde van hun woning. Een huis verkopen betekent dus automatisch een fikse schuld die in de honderd duizenden euro’s kan lopen.  ’. Bij zes op de tien van deze huishoudens is de eigenaar jonger dan veertig jaar.

Veel mensen die eigenlijk willen verhuizen, bijvoorbeeld vanwege gezinsuitbreiding, blijven hierdoor vastzitten. Tegelijkertijd verscherpen de Nederlandse politici de regels voor het krijgen van een hypotheek en debatteren ze in de Tweede Kamer over de afschaffing van de hypotheekrenteaftrek. Dit heeft een averechts effect, want een huis kopen is voor veel Nederlanders hierdoor nog minder aantrekkelijk of zelfs onmogelijk.

Met de huizenprijzen daalt ook de rente op leningen. Hierdoor krabbelt de woningmarkt in Nederland er na een depressie van vijf jaar weer voorzichtig bovenop. De aantrekkende Europese economie versterkt dit effect.

© Huizenprijzen tussen 2007 en 2017

Huizenprijzen tussen 2007 en 2017

Kunnen we de woningmarkt in bedwang houden?

Inmiddels zit de Nederlandse woningmarkt weer in een snelkookpan. In oktober 2018 ben je in Nederland gemiddeld 292.000 euro kwijt voor een huis. Dat is ruim 10% meer dan het jaar daarvoor. Aan de ene kant komt dat door het instinct van de Nederlandse huizenkopers. Zij stemmen hun gedrag af op wat anderen doen. Als ze zien dat andere mensen huizen kopen, ontstaat een gevoel van ‘ik moet er snel bij zijn’.

De andere kant van het verhaal vullen verkoopwebsites als Funda en social media-platformen. Mensen kunnen sneller dan ooit huizen bekijken en met elkaar vergelijken. Hierdoor ontstaat het gevoel dat je nú in actie moeten komen als je een mooi huis hebt gezien.

De hele vlogserie bekijken? Kijk op Youtube

Daar komt bij dat de woningmarkt in Nederland al decennialang overspannen is. Het grootste probleem is het vrijwel permanente tekort aan woningen en het ruimtegebrek. Bouwgrond is in Nederland erg duur en er is een groot tekort aan vakmensen in de bouw.

Een hogere hypotheekrente en de afschaffing van de hypotheekrenteaftrek kunnen de markt ook in bedwang houden. Maar de Nederlandse overheid moet wel oppassen met (het afschaffen van) dit soort stimulerende maatregelen, want het verleden leert ons dat ze de woningmarkt flink in de war kunnen schoppen. Zo verlaagt het kabinet in 2011 de overdrachtsbelastingAls je in Nederland een huis of een pand koopt, betaal je overdrachtsbelasting. Dit is voor woningen 2% van de verkoopprijs en voor andere gebouwen, zoals bedrijfspanden, 6%. om de woningmarkt uit de crisis te trekken. Op dat moment lijkt dat een goede keuze, want de verkoop van huizen begint hierdoor weer te stijgen. Maar die overdrachtsbelasting is anno 2018 nog steeds zo laag, terwijl de huizenprijzen al geruime tijd weer exponentieel stijgen.

Deel alinea

© NVM

Aantal verkochte huizen tussen 2012 en 2017

Bron grafieken: NVM

En dan zijn er nog de beleggers. Steeds meer grote investeerders (ook uit het buitenland) steken hun geld in de Nederlandse woningmarkt. Zij richten zich vooral op starterswoningen. Die kopen ze op en verhuren ze vervolgens voor veel geld aan de starters die door de beleggers geen kans meer maken op de woningmarkt. 

thumbnail
Copyright: VPRO

Om de woningmarkt toegankelijk te houden voor starters is het ook essentieel dat mensen doorschuiven. Dus zodra ze een duurder, groter huis kunnen veroorloven, moeten ze ruimte maken voor mensen die minder te besteden hebben. Maar dat gebeurt vaak niet. Daarbij komt dat huizen in een laag segment betaalbaar moeten blijven voor starters, maar dat is al sinds de Tweede Wereldoorlog hét probleem waar veel politici hun hoofd over hebben gebroken.

In het kort

  • Door de Tweede Wereldoorlog is er in Nederland een enorm tekort aan woningen. Tot op heden zijn er nooit meer zoveel woningen bijgebouwd en opgeknapt als tijdens de wederopbouw: twee miljoen.

  • Na de oorlog is ruim 70% van alle huizen een huurwoning. De overheid wil het kopen van een eigen huis stimuleren, omdat het een goede investering is in het eigen vermogen en de economie. Huizeneigenaren zouden bovendien ‘betere burgers’ zijn.

  • Een huis kopen, hoort vanaf de jaren 70 bij ‘op je eigen benen staan’. Banken verstrekken steeds makkelijker onverantwoord hoge leningen en de huizenprijzen stijgen door het woningtekort. Tijdens de crisis in de jaren 80 stort ook de huizenmarkt in. Veel Nederlanders kunnen hun hypotheek niet meer betalen en de huizenprijzen kelderen met 45%.

  • In de jaren 90 stijgen de huizenprijzen exponentieel, omdat er nog steeds een tekort is aan woningen en banken (opnieuw) hele hoge leningen verstrekken. De markt implodeert door de bankencrisis in 2008.

  • Ondanks de huizencrisis in 2008 stijgen de huizenprijzen weer razendsnel. Nederland heeft nog steeds te weinig woningen op de markt en de hypotheekrente is laag. Daarnaast heeft het kabinet tijdens de crisis de woningmarkt heel aantrekkelijk gemaakt voor beleggers.

Deel dit venster

collection

Kasboekje van Nederland

Hoe ziet het financiële huishouden van gewone Nederlanders in de twintigste eeuw eruit? Utrechtse historici onderzoeken de kasboekjes en de NTR brengt de persoonlijke verhalen achter de boekjes in beeld.